Đi qua đủ chu kỳ thịnh – suy, nhà đầu tư kỳ cựu gọi Vịnh Ngọc là ‘mỏ vàng’ dài hạn của bất động sản ESG

Khi “bắt sóng” không còn là chiến lược

“Thời trẻ, tôi tin rằng chỉ cần bắt đúng sóng là sẽ thắng. Nhưng thị trường dạy tôi một bài học khác: không phải con sóng nào cũng đưa nhà đầu tư về đích an toàn”, ông Lê Tấn, người gắn bó gần hai thập kỷ với thị trường BĐS TP.HCM, chia sẻ.

Theo ông Tấn, ở những chu kỳ hưng phấn, giá thường được đẩy lên nhanh hơn năng lực khai thác thực tế. Khi dòng tiền đầu cơ rút đi, thanh khoản sụt giảm và giá điều chỉnh mạnh là điều khó tránh.

“Có dự án tăng rất nhanh, nhưng rơi còn nhanh hơn”, ông nhớ lại.

Sau nhiều vòng xoay của thị trường, chiến lược đầu tư của ông dần thay đổi. Thay vì tìm kiếm cơ hội lướt sóng, ông tập trung vào những dự án có chủ đầu tư uy tín, giá trị sử dụng rõ ràng và khả năng vận hành bền vững.

Khoản đầu tư vào Vinhomes Grand Park năm 2020 là một ví dụ điển hình. Thời điểm đó, giá trung bình khoảng 50 triệu đồng/m² – chưa phải tâm điểm thị trường. Bốn năm sau, nhiều phân khu tiệm cận mốc 95 triệu đồng/m², tương đương mức tăng gần gấp đôi, trong bối cảnh thị trường trải qua không ít biến động.

“Chỉ những tài sản có nội lực thật sự, tức là có chủ đầu tư uy tín, giá trị sử dụng rõ ràng, khả năng vận hành độc lập và không phụ thuộc vào sóng ngắn hay chính sách tức thời, mới có thể giữ giá và phục hồi qua các chu kỳ”, ông nhấn mạnh.

Tư duy này cũng đang trở thành chiến lược chung của giới đầu tư chuyên nghiệp khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn. BĐS không còn là cuộc chơi của kỳ vọng nhất thời, mà là bài toán tích lũy giá trị dài hạn – nơi ESG nổi lên như một trụ cột mới.

Vịnh Ngọc – “Mỏ vàng” của BĐS thế kỷ 21

Trên thế giới, ESG đã vượt khỏi khái niệm “xanh hóa” hình thức để trở thành tiêu chuẩn phát triển đô thị. Nhiều quốc gia tích hợp ESG vào chiến lược quy hoạch nhằm hướng tới mục tiêu Net Zero; 90% quỹ đầu tư lớn coi ESG là điều kiện bắt buộc trong danh mục dài hạn; trong khi các tổ chức tài chính ngày càng ưu tiên vốn cho những dự án đáp ứng chuẩn bền vững.

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới, cho biết, các đô thị ESG trên thế giới ghi nhận mức tăng giá từ 25 – 30%, cao hơn khoảng 1,5 – 2 lần so với các khu vực lân cận.

Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện của các dự án BĐS ESG++ tại Việt Nam đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư dài hạn. Trong đó, Vịnh Ngọc tại Vinhomes Green Paradise Cần Giờ được xem là một hình mẫu tiêu biểu.

Giá trị đầu tiên của “vịnh tỷ phú” trong lòng siêu đô thị Vinhomes Green Paradise nằm ở vị trí khó sao chép. Một bên là khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn rộng 75.000 ha được UNESCO công nhận, một bên là đại dương rộng lớn. Thay vì khai thác tối đa quỹ đất, chủ đầu tư kiên định phát triển toàn bộ đô thị tại vùng chuyển tiếp sinh thái, giữ nguyên vùng lõi và vùng đệm theo đúng quy chuẩn quốc tế. Cách tiếp cận này không chỉ bảo tồn hệ sinh thái bản địa mà còn tạo nền tảng phát triển lâu dài, tránh những rủi ro pháp lý và môi trường.

Trong quy hoạch, mật độ xây dựng chỉ khoảng 16%, phần lớn không gian dành cho cây xanh, mặt nước và các khu sinh hoạt mở. Tâm điểm là hồ Lagoon nước biển tự nhiên rộng tới 800 ha, được định vị như “trái tim sinh thái” điều hòa vi khí hậu cho toàn đô thị.

Ở góc độ vận hành, Vịnh Ngọc nằm trong định hướng phát thải bằng 0 của Vinhomes Green Paradise. Hạ tầng giao thông kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM bằng tuyến đường sắt tốc độ cao hiện đại; nội khu ưu tiên phương tiện không phát thải; toàn bộ hệ thống năng lượng sử dụng là năng lượng sạch.

Song song với đó, dự án được phát triển theo các nguyên tắc bền vững của chuẩn BREEAM Communities – từ kiểm soát vi khí hậu, thích ứng biến đổi khí hậu đến quản lý rủi ro lũ lụt ngay từ khâu quy hoạch.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, khi Việt Nam tiến gần hơn tới các cam kết khí hậu quốc tế như Net Zero 2050, những dự án không đáp ứng chuẩn ESG sẽ đối mặt với chi phí tuân thủ ngày càng cao, thậm chí bị hạn chế tiếp cận nguồn vốn và thị trường.

Ngược lại, các dự án đi trước theo quỹ đạo ESG sẽ có lợi thế rõ rệt về chi phí vận hành, khả năng tiếp cận tín dụng và sức hấp dẫn với dòng vốn dài hạn. ESG, vì thế, được ví như “tấm khiên phòng thủ” cho tài sản dài hạn.

“ESG không làm tăng giá trị bằng cách “tô màu xanh”, mà bằng việc tạo ra giá trị thực, giảm chi phí, tăng niềm tin và mở rộng cơ hội đầu tư”, vị chuyên gia phân tích.

Các dự báo cho thấy trong 10 – 20 năm tới, những đại đô thị đạt chuẩn ESG++ toàn chu kỳ như Vinhomes Green Paradise có thể chỉ chiếm dưới 1% tổng số dự án BĐS toàn cầu. Nguồn cung nhỏ giọt, trong khi nhu cầu từ giới trung – thượng lưu quốc tế ngày càng lớn, khiến ESG++ trở thành nhóm tài sản “blue-chip” của thị trường BĐS: khan hiếm, giá trị cao và mang tính phòng thủ mạnh trong mọi chu kỳ kinh tế.

Theo ông Lê Tấn, chính nền tảng này giúp những dự án như Vịnh Ngọc trở thành tài sản chiến lược – không chỉ để ở hay khai thác kinh doanh, mà còn để tích lũy giá trị qua nhiều chu kỳ.

“Đây không phải “mỏ vàng” của lướt sóng, mà là “mỏ vàng” của tích lũy lâu dài – nơi giá trị tăng lên nhờ chất lượng sống, năng lực vận hành bền vững và xu hướng dịch chuyển không thể đảo ngược của dòng vốn toàn cầu về ESG”, ông Lê Tấn khẳng định.