Đời sống

Những rủi ro pháp lý với mô hình Farmstay

Ngọc Hùng • 18-11-2020 • Lượt xem: 162
Những rủi ro pháp lý với mô hình Farmstay

Farmstay là mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farm - nông trại và homestay - khu lưu trú). Đây là mô hình đầu tư được xem là bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái, được các chủ đầu tư giới thiệu giúp sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay.

Hiện mô hình này đang nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Trong khi đó, phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Chính vì vậy, mô hình farmstay có thể vi phạm một số quy định của pháp luật và nhà đầu tư cần lưu. Mới nhất là UBND Hà Nội quyết định thành lập tổ công tác liên ngành kiểm tra, rà soát, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai tại các mô hình farmstay. Có thể, thời gian tới, các địa phương khác cũng sẽ có những động thái tương tự.

Để có một cái nhìn toàn cảnh, Duyên Dáng Việt Nam xin giới thiệu ý kiến của Luật sư Trần Thị Phượng, Hãng Luật LPVN xung quanh thông tin này.

Mô hình farmstay có thể vi phạm các quy định pháp luật nào?

Thứ nhất, bản chất farmstay là loại hình bất động sản lưu trú (có mục đích nghỉ dưỡng), phải được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Việc xây dựng trên đất nông nghiệp hoặc đất rừng có thể bị xác định là sử dụng đất không đúng mục đích được giao đất.

Thứ hai, mô hình farmstay có chủ đầu tư thực hiện theo hình thức chia lô để bán cho khách xây dựng công trình và kinh doanh nghỉ dưỡng trên phần đất đó. Việc tự ý phân lô đất nông nghiệp (hoặc đất rừng) để bán, chủ đầu tư vi phạm về phân lô bán nền chỉ được áp dụng cho đất ở khi đáp ứng điều kiện được quy định về đất đai.

Thứ ba, đất sử dụng kinh doanh farmstay là đất nông nghiệp (hoặc lâm nghiệp), do đó việc chủ đầu tư xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch trên loại đất này là vi phạm do xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng, có thể bị buộc tháo dỡ công trình. Công trình đó bị xem là công trình xây dựng không phép.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Du lịch, chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, môi trường, có cơ sở vật chất kỹ thuật để phục vụ khách. Việc đầu tư mô hình farmstay tự phát thường không đáp ứng điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Giải pháp nào cho các nhà đầu tư farmstay?

Như đã phân tích ở trên, farmstay tuy có những đặc thù riêng, nhưng bản chất là loại hình bất động sản lưu trú, do đó các nhà đầu tư cần quan tâm đến hành lang pháp lý khi tiến hành đầu tư sản phẩm bất động sản này.

Chủ đầu tư muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng để làm farmstay thì phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ thì mới đảm bảo tính pháp lý của dự án. Trong trường hợp pháp lý dự án không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì việc đầu tư có thể xem là bất hợp pháp, có nguy cơ mất trắng.

Thực tế giao dịch, do không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, chủ đầu tư áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn với nhà đầu tư. Thường thì chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận cao, đồng thời các rủi ro pháp lý về cho phía người mua. Các bên cần cân nhắc thiệt hơn về con số lợi nhuận và rủi ro pháp lý khi hợp tác như vậy.